深圳皇庭世纪小区介绍
基本信息
建成年代：2004年，楼龄20年（较同区域年轻，94%房源楼龄更高）。
开发商/物业：深圳市恒浩投资发展有限公司开发，深圳市皇庭物业管理有限公司管理，物业费2.8元/㎡?月，服务口碑较好。
规模与规划：9栋2045户，容积率4.8（高于区域均值4.6），绿化率35%，双花园设计（1-4栋地面花园，5-9栋空中花园），带游泳池、健身房、儿童游乐场等设施。
户型特点：主力户型为40-58㎡一居、53-64㎡二居、64-107㎡三居，户户厅出阳台，方正实用，南北/东西通透为主。
区位与配套
交通：双地铁覆盖（7号线皇岗村站约425米、3号线石厦站约503米），毗邻滨河大道、益田路等主干道，距皇岗口岸（24小时通关）、福田口岸均在2公里内，出行便利。
教育：自带皇岗小学附属幼儿园，对口深圳市福田区皇岗小学（省一级）、石厦学校（中学部），教育资源优质。
商业：步行3分钟可达华润万家、金海马家居、皇岗村生活广场，1公里内覆盖会展中心、购物公园商圈，生活配套成熟。
医疗：3公里内有福田妇幼保健院、皇岗村门诊部，满足基础医疗需求。
小区亮点：素质住户占比高（企业高管、私营业主为主），人车分流，安保严格（24小时巡逻），毗邻会展中心，享福田中心区核心地段价值，叠加皇岗村/水围村旧改预期。
房价与二手房走势
当前均价：2025年3月参考均价约8.06-8.11万元/㎡（房介网数据），高于皇岗商圈均价6.26万元/㎡，属区域高端盘。
近期成交：
2025年3月成交1套（户型未明），总价420万元；
2024年12月法拍房63.24㎡成交432万元，单价约6.83万元/㎡（低于市场价，或因法拍特殊性）。
价格走势：2025年3月环比下降0.41%，近一年整体稳中有降，主要受市场调控及二手房挂牌量（约170套）影响。小户型（一/二居）流动性较好，总价350-600万为主力，三居及以上改善户型单价略低（约5.9-7.0万元/㎡）。
走势分析：短期看，小区依托核心区位、双地铁及旧改概念，抗跌性较强，但高容积率（居住密度高）和楼龄增长可能抑制涨幅。长期受益于福田中心区城市更新，仍具保值潜力。
总结
皇庭世纪是福田皇岗片区标杆社区，适合追求交通便利、教育配套及口岸资源的刚需/改善群体。房价处于区域高位但走势平稳，二手房挂牌丰富，小户型性价比突出，需注意车位紧张（车户比1:0.7）及容积率对居住体验的影响。建议结合具体户型、楼层及产权情况，对比近期成交价（如法拍案例）议价。
